پولشویی در بازار جهانی املاک

این سازمان در اولین ویرایش «شاخص عدم شفافیت در مالکیت املاک و مستغلات» (OREO) که اخیراً منتشر شد، بازارهای املاک را در برابر سوءاستفاده آسیب‌پذیر دانسته زیرا املاک و مستغلات را می‌توان به‌صورت ناشناس نگهداری و از کنترل معنی‌دار شخص ثالث در بسیاری از مکان‌ها جلوگیری کرد. علاوه بر این، مجریان قانون و ناظران عمومی در توانایی خود برای شناسایی موارد مشکوک محدود هستند زیرا داده‌ها غیرقابل دسترسی بوده یا به‌اندازه کافی جامع نیستند.

شاخص عدم شفافیت در مالکیت املاک و مستغلات، 24 حوزه قضایی، ازجمله 18 کشور عضو 20 G به‌اضافه کشورهای مهمان اسپانیا و نروژ همچنین هنگ‌کنگ، پاناما، سنگاپور و امارات متحده عربی را ارزیابی و رتبه‌بندی می‌کند و آنها را بر اساس دو معیار امتیاز می‌دهد: دامنه و در دسترس بودن داده‌های املاک و مستغلات و قدرت چارچوب‌های قانونی مبارزه با پولشویی برای بخش املاک و مستغلات.

این شاخص نشان می‌دهد که هیچ کشوری به امتیاز کاملی دست نمی‌یابد و 10 حوزه قضایی کمتر از پنج امتیاز از 10 امتیاز ممکن را کسب می‌کنند.

بهترین عملکرد در این شاخص از آن آفریقای جنوبی است؛ جایی که دولت، داده‌های گسترده‌ای را در مورد معاملات املاک جمع‌آوری می‌کند و به‌طور کامل بخش پولشویی را تنظیم می‌کند. بااین‌حال، حتی در اینجا، شکاف‌هایی وجود دارد، ازجمله یک فرآیند پیچیده برای دسترسی به داده‌های املاک و مستغلات که برای شهروندان خارجی نیز در دسترس نیست و این امر باعث می‌شود تحقیقات پس از پول متوقف شود.

استرالیا، کره جنوبی و آمریکا ازجمله کشورهایی هستند که بدترین عملکرد را دارند و عمدتاً به دلیل فقدان مقررات ضد پولشویی برای متخصصان درگیر در معاملات املاک و مستغلات است. استرالیا اخیراً قوانینی را تصویب کرده است که تعهدات ضد پولشویی را به متخصصان املاک و مستغلات تعمیم می‌دهد اما این قوانین از ژوئیه 2026 اجرایی خواهند شد.

عدم کنترل کافی شخص ثالث
ارزیابی نشان داد که خرید ملک را می‌توان بدون دخالت شخص ثالث - مانند یک مشاور املاک یا یک دفتر اسناد رسمی - در استرالیا، چین، انگلستان، ولز، ژاپن، ترکیه و امارات انجام داد. این بدان معنی است که معاملات املاک می‌تواند بدون بررسی خطرات ضد پولشویی انجام شود. روسیه و امارات همچنین اجازه می‌دهند معاملات املاک و مستغلات به‌صورت نقدی انجام شود، به‌جای اینکه از طریق بانکی صورت پذیرد که حداقل بررسی دقیق را تضمین کند.

درحالی‌که اکثر حوزه‌های قضایی ارائه‌دهندگان خدمات حرفه‌ای را که می‌توانند در معاملات دارایی مشارکت داشته باشند، تنظیم کرده‌اند، انبوه‌سازان املاک و مستغلات که می‌توانند مستقیماً املاک را بفروشند، مجبور نیستند مشتریان خود را بررسی کنند و فعالیت‌های مشکوک را گزارش کنند.

مالکیت ناشناس و داده‌های قفل‌شده
شاخص OREO نشان می‌دهد که افراد فاسد می‌توانند به خرید، نگهداری و فروش املاک و مستغلات به‌صورت ناشناس در اکثر کشورهای مورد ارزیابی ادامه دهند. راه اصلی این امر، تملک دارایی از طریق شرکت‌هایی است که به‌ندرت مجبور می‌شوند مالکان واقعی خود را هنگام ثبت املاک افشا کنند. برخی از کشورهایی که شرکت‌های داخلی را ملزم کرده‌اند که مالکان واقعی خود را، معمولاً از طریق ثبت‌های جداگانه، افشا کنند همچنان اجازه می‌دهند سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات توسط شرکت‌های خارجی مخفی بماند. پس از تصویب قوانین جدید در اتحادیه اروپا، این شکاف آشکار باید به‌زودی در فرانسه و اسپانیا بسته شود.

این مطالعه همچنین دسترسی آسان به داده‌های باز در معاملات املاک همچنین مجموعه داده‌های مرجع ازجمله مالکیت ذی‌نفع، ثبت شرکت‌ها و املاک را برای اجازه دادن به مقامات و محققان برای شناسایی موارد پولشویی و نظارت بر اثربخشی سیاست‌ها ضروری می‌سازد. بااین‌حال، در حال حاضر، حوزه‌های قضایی ارزیابی‌شده، بسیار کمتر از استاندارد ایده‌آل در این موضوع هستند.

مایرا مارتینی، مدیر اجرایی سازمان شفافیت بین‌الملل گفت: ما مدت‌هاست می‌دانیم که املاک و مستغلات آهن‌ربایی برای پول‌های کثیف است. بااین‌حال، شاخص OREO نشان می‌دهد که کشورها، ازجمله کشورهایی که اخیراً سیستم‌های خود را اصلاح کرده‌اند، هنوز شکاف‌های عمده‌ای در سیستم‌های خود دارند.

وی افزود: درحالی‌که پیشرفت کند بوده است، شاخص OREO همچنین نشان می‌دهد که استانداردهای بین‌المللی مبارزه با پولشویی می‌تواند تأثیر داشته باشد. ما از نهادهای تنظیم کننده استاندارد مانند گروه ویژه اقدام مالی و مجامع جهانی مانند 20 G می‌خواهیم سیاست‌ها و دستورالعمل‌های جدیدی را برای کمک به کشورها برای رفع خلأهای باقی‌مانده ایجاد کنند.

به گفته دیوید ساکونی یکی از بنیان‌گذاران و مدیر ACDC، انگلیس، ولز و فرانسه بالاترین امتیاز را در ستون داده‌های شاخص OREO دارند و در این مناطق دانشگاهیان و جامعه مدنی توانسته‌اند تحلیل‌های عمیق داده‌ها را انجام دهند، بینش‌هایی را برای سیاست‌گذاران ایجاد کنند و خانه‌هایی که با ثروت غیرقانونی خریداری شده را برای روزنامه‌نگاران و مقامات مشخص کنند.